Professorin über Vergesellschaftung: „Wir wohnen radikal ungleich“

Professorin über Vergesellschaftung: „Wir wohnen radikal ungleich“

Schwarz-Rot will die Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen verbieten. Die Stadtplanungsexpertin Barbara Schönig ist darüber „doppelt erschüttert“.

taz: Frau Schönig, die Bundesregierung will verbieten, dass private Wohnungskonzerne auf Länderebene vergesellschaftet werden können. Was halten Sie von diesem Beschluss des letzten Koalitionsausschusses?

Barbara Schönig: Ich bin überrascht, dass es möglich sein soll, per einfachem Bundesgesetz die verfassungsrechtliche Kompetenz eines Bundeslands zu beschneiden – aber das mögen Rechts­wis­sen­schaft­le­r:in­nen besprechen. Politisch bin ich doppelt erschüttert: Erstens darüber, dass man die Berliner Landesregierung von Bundesseite aus daran hindern will, einen erfolgreichen Volksentscheid umzusetzen. Und zweitens darüber, wie undifferenziert über die Vergesellschaftung von Wohnraum gesprochen wird.

taz: Was ist Ihnen zu undifferenziert?

Im Interview: Barbara Schönig

geboren 1974, ist seit 2012 Professorin für Stadtplanung an der Bauhaus-Universität Weimar mit Forschungsschwerpunkt soziale Wohnraumversorgung und Sprecherin des DFG-Graduiertenkollegs „Gewohnter Wandel. Gesellschaftliche Transformation und räumliche Materialisierung des Wohnens“. Von 2021 bis 2024 war sie Staatssekretärin im Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft, in der Zeit pausierte sie ihre Professur.

Schönig: Manche Privatakteure besitzen so viele Wohnungen in einer Stadt, dass sie letztlich durch ihr Monopol die Marktpreise verzerren. Sie nutzen Wohnraum eigentlich zweckentfremdet, um an Finanzmärkten zu spekulieren. Diese enge Verflechtung mit dem internationalen Kapitalmarkt ist heute stärker als je zuvor. Eine Vergesellschaftung will diese renditeorientierte Logik unterbinden.

Mit der aufgebauten Drohkulisse „Sozialismus“ hat das nichts zu tun. Eine Genossenschaft oder ein Investor, der einen Block mit Mietwohnungen baut, muss nicht verängstigt sein. Die Vergesellschaftung richtet sich allein darauf, Wohnraum, der so wie oben erläutert bewirtschaftet wird, im Sinne von Artikel 15 im Grundgesetz „in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft“ zu überführen.

taz: Eins der Argumente gegen Vergesellschaftung lautet: Sie schafft keine neuen Wohnungen und ist zu teuer.

Schönig: Eine Vergesellschaftung soll auch nur dafür sorgen, dass die Wohnungen, die sich derzeit im Eigentum finanzmarktorientierter Wohnungsunternehmen befinden, nicht noch teurer werden und bezahlbar modernisiert werden können. Indem die Wohnungen in eine Anstalt öffentlichen Rechts überführt werden, kann ihre gemeinnützige Bewirtschaftung gesichert und demokratisch gesteuert werden.

Eine Vergesellschaftung ermöglicht es, Bestände kostengünstiger in öffentliches Eigentum zu überführen als eine Enteignung, die sich meist am Marktwert orientiert. Würde man zum Marktpreis entschädigen, könnte das Land Berlin die Wohnungen kaufen, aber dann nicht zu bezahlbaren Preisen vermieten.

taz: Es gibt aber die weit verbreitete Angst, dass dann niemand mehr in den Wohnungsbau investiert.

Schönig: Wenn Investoren abgeschreckt werden, die nur an Spekulationsgewinnen interessiert sind, ist das wohl kaum bedauerlich – im Gegenteil. Was Berlin braucht, sind Investoren, die sich für Wohnqualität und lebendige Stadtquartiere interessieren. Übrigens kann Berlin viel Geld sparen, wenn es weniger Wohngeld und Kosten der Unterkunft zahlen muss, weil die Mieten in den vergesellschafteten Beständen und insgesamt nicht in der derzeitigen Dynamik steigen.

taz: Schwarz-Rot möchte lieber eine neue „Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen (WBG)“ errichten.

Schönig: Ich sehe nicht, warum es eine Wohnungsbaugesellschaft des Bundes braucht. Stadtentwicklung erfordert präzise Kenntnis der regionalen Situation. Es gibt gut aufgestellte, professionelle Genossenschaften und öffentliche, vor allem kommunale Wohnungsunternehmen, die seit Jahrzehnten für bezahlbares Wohnen sorgen – ihren finanziellen Möglichkeiten entsprechend. Anstatt nun langwierig neue Verwaltungsstrukturen aufzubauen, sollte man diese Akteure stärken. Zum Beispiel, indem man eine wirkungsvolle Wohnungsgemeinnützigkeit schafft, mit der die nicht-profitorientierte Bewirtschaftung von Wohnraum steuerlich gefördert wird.

taz: Unter der Ampel-Regierung wurde eine solche Wohngemeinnützigkeit eingeführt …

Schönig: Mit nahezu null Effekt. Ein Passus darin besagt, dass sich Organisationen nur um mildtätige Zwecke kümmern dürfen. Damit fallen alle kommunalen und genossenschaftlichen Unternehmen, die nicht nur geförderten Wohnraum für Bedürftige haben und nicht nur mildtätig vermieten, von vornherein raus.

taz: Wohnungsnöte gab es historisch immer wieder. Lässt sich denn etwas aus der Vergangenheit lernen?

Schönig: In der Weimarer Republik wurden große Wohnsiedlungen gebaut, in einem Tempo, von dem wir heute nur träumen können. Realisiert wurde das in großem Umfang von kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften. Wenn man die damals entstandenen Wohnungen nicht in den letzten Jahrzehnten eifrig verkauft hätte, wären sie vielfach heute noch in kommunaler Hand – und bezahlbarer. In Berlin wurden sogar Baubetriebe sozialisiert, um unabhängig zu sein von den Baupreissteigerungen der privaten Bauwirtschaft. Es ging darum, gemeinnützigen Wohnungsneubau zu schaffen. Aber gleichzeitig, das ist das Interessante, wurden auch die Mieten im Bestand reguliert.

taz: Wie genau?

Schönig: In den ersten Jahren der Weimarer Republik war die Mieterschutzgesetzgebung so umfassend, dass heute einige abwertend von einer Wohnungszwangswirtschaft sprechen. Aber de facto ging es um Mieterschutz, also um Kündigungsschutz und um die Regulierung von Miethöhen. Auch wenn diese Regulierungen dann schon ab 1924 wieder abgeschwächt wurden – es gab ein Gesamtsystem sozialer Wohnungsversorgung, das Neubau und die Bezahlbarkeit von bestehendem Wohnraum umfasste. Das ist im Hinblick auf die heutige Zeit interessant.

taz: Was würden Sie daraus ableiten?

Schönig: Erstens müssen die nicht-profitorientierten Bestände ausgebaut werden – durch Neubau, Aktivierung von Leerstand oder auch Vergesellschaftung. Zweitens muss der Boden- und Wohnungsmarkt wirkungsvoll reguliert werden. Bei kommunalem Land könnten zum Beispiel Erbbaurechte konsequent genutzt werden oder es wäre hilfreich, wenn der Bund eine Öffnungsklausel erlässt, die einen Mietendeckel auf Landesebene zulässt.

taz: Die Bundesregierung investiert heute wieder verstärkt in den sozialen Wohnungsbau. Nach dem Zweiten Weltkrieg war das das wichtigste Instrument für den Wiederaufbau des Landes. Betrachten Sie das als Erfolgsgeschichte?

Schönig: Ja und nein. In der Nachkriegszeit wurde mit dem sozialen Wohnungsbau schnell viel Wohnraum geschaffen. Damals waren aber die Einkommensgrenzen viel großzügiger definiert, im Grunde wurde die gesamte Bevölkerung adressiert. Das war auch sinnvoll nach dem Krieg, wo viel Wohnraum zerstört war und alle Wohnraum brauchten. Der soziale Wohnungsbau war allerdings viel teurer als die unsanierten Altbauwohnungen. Für die untersten Einkommensgruppen war er nicht bezahlbar.

taz: Interessant. Heute richtet er sich ja nur an untere Einkommensgruppen.

Schönig: Ja, das wurde später weiter eingegrenzt, die Einkommensgrenzen variieren aber regional. Genau genommen richtet sich heute „sozialer Wohnungsbau“ an jene, die sich am Wohnungsmarkt nicht selbst versorgen können, das können zum Beispiel auch Menschen mit körperlicher Beeinträchtigung oder Alleinerziehende sein.

taz: Was stört Sie dann?

Schönig: Dass sozialer Wohnungsbau in Deutschland zeitlich befristet ist. Wir fördern den privatwirtschaftlichen Bau neuer Wohnungen mit öffentlichen Geldern, die dann 10, 15, 20 Jahre als Sozialwohnungen genutzt werden, danach aber zu Marktpreisen mit Gewinn vermietet werden dürfen. „Soziale Zwischennutzung“ wird das in der Wohnungsforschung genannt. Diese Befristungsregelung sollte abgeschafft werden. Da geht viel staatliches Geld verloren. Wenn ich dagegen kommunal oder genossenschaftlich baue, bleiben Wohnungen dauerhaft bezahlbar. Das ist ein Machtfaktor in der Wohnungsversorgung.

taz: Schon heute sind immer mehr Menschen mit ihren Wohnkosten belastet. Nun soll auch das Wohngeld, das Menschen mit kleinem Einkommen entlastet, gekürzt werden. Welche gesellschaftlichen Folgen hat das?

Schönig: Wenn immer mehr Menschen sich nicht mehr angemessen mit Wohnraum versorgen können und immer mehr fürs Wohnen bezahlen müssen, dann destabilisiert das unsere Gesellschaft. Wir wohnen radikal ungleich. Das bezieht sich nicht nur auf die Wohnungen selbst, sondern auch auf das Wohnumfeld. Wie belastet ist mein Quartier durch Emissionen oder Verkehr? Wie viel Grünraum habe ich um mich herum? Wie weit muss ich aus der Stadt rausziehen, damit ich meine Wohnung bezahlen kann?

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