„Ja“ – Gutachter Kingreen hält einen bundesweiten Mietendeckel für möglich

Politik :

Ist ein bundesweiter Mietendeckel verfassungsrechtlich möglich? – Thorsten Kingreen: „Ja“

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06.09.2026

Die Linke hat ein Modell für einen bundesweiten Mietendeckel vorgelegt. Je nach Lage auf dem Wohnungsmarkt sollen Mieterhöhungen unterschiedlich stark begrenzt werden, teilweise sollen sogar bestehende Mieten abgesenkt werden können. Sie wurden von der Bundestagsfraktion beauftragt, zu prüfen, ob ein solcher Mietendeckel mit dem Grundgesetz vereinbar wäre.

Dabei geht es um einen durchaus weitreichenden staatlichen Eingriff in die Mietpreisbildung und damit auch in das grundrechtlich geschützte Eigentum von Vermieter*innen. Ein solches wurde in der vergangenen Woche vorgelegt. Thorsten Kingreen ist Autor des Gutachtens und lehrt Öffentliches Recht, Sozialrecht und Gesundheitsrecht an der Universität Regensburg. Im Gespräch mit dem Freitag begründet er sein Ja für den Mietendeckel.

der Freitag: Herr Kingreen, die interessanteste Frage ist wahrscheinlich die einfachste: Geht ein bundesweiter Mietendeckel verfassungsrechtlich – ja oder nein?

Thorsten Kingreen: Die Antwort lautet tatsächlich zunächst einmal „ja“. Natürlich kommt es immer auf die Ausgestaltung im Einzelfall an. Das Konzept, das die Bundesfraktion der Linken vorgelegt hat, ist jedenfalls verfassungsgemäß. Der Berliner Mietendeckel ist 2021 vor dem Bundesverfassungsgericht gescheitert. Viele dürften deshalb abgespeichert haben: Mietendeckel und Grundgesetz – das geht nicht zusammen. Warum ist das zu kurz gegriffen? Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt, weil dem Land die Gesetzgebungskompetenz für das Bürgerliche Recht fehlt. Deswegen kommt ja jetzt die Initiative auf Bundesebene. Zur inhaltlichen Ausgestaltung hat sich das Bundesverfassungsgericht gar nicht geäußert.

Es geht darum, dass nicht ausgerechnet Vermietende privilegiert werden, die bislang über der Durchschnittsmiete vermieten

Das Konzept der Linken geht teilweise deutlich über die heutige Mietpreisbremse hinaus. In besonders angespannten Wohnungsmärkten sollen nicht nur weitere Erhöhungen verhindert, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch bestehende Mieten abgesenkt werden können. Darf der Staat so weit in bestehende Mietverträge eingreifen?

Der Eingriff in bestehende Mietverträge ist schon nach geltendem Recht bei Wuchermieten zulässig. Der Vorschlag der Linken sieht nun unter bestimmten Voraussetzungen auch die Absenkung von überhöhten Mieten vor, die keine Wuchermieten sind. Dabei wird nicht in einen in der Vergangenheit abgeschlossenen Sachverhalt eingegriffen – also beispielsweise in 2025 bezahlte Mieten –, es geht vielmehr um die Absenkung in der Zukunft.

Verfassungsrechtlich spricht man hier von einer unechten Rückwirkung. Die muss verhältnismäßig sein. Das wäre sie aber, denn die Absenkung würde der Gleichbehandlung mit Vermieter*innen dienen, die bislang unterhalb der Durchschnittsmiete vermietet haben. Mit anderen Worten: Es geht darum, dass nicht ausgerechnet Vermietende privilegiert werden, die bislang über der Durchschnittsmiete vermieten.

Sie betonen in Ihrem Gutachten, dass ein Mietendeckel nicht dazu führen darf, dass Vermieter*innen dauerhaft Verluste machen. Wie lässt sich sicherstellen, dass diese Grenze im Einzelfall gewahrt bleibt – und welche Rolle spielen dabei etwa Kredit- und Finanzierungskosten?

Es ist zu empfehlen, mit einer allgemein formulierten Härteklausel zu arbeiten, die unverschuldete Notfälle erfasst. Wer allerdings einen unattraktiven Kreditvertrag abschließt, ist selbst schuld.

Damit der Staat Mieten deckeln kann, muss er zunächst bestimmen, welche Miete als Vergleichsmaßstab gelten soll. Die Linke will dafür die Berechnung des Mietspiegels verändern. Warum ist eine methodisch saubere Berechnung für die Verfassungsmäßigkeit eines Mietendeckels so entscheidend?

Der Mietspiegel hat ja die Funktion, eine ortsübliche Vergleichsmiete abzubilden. Diese bildet die Grundlage für zulässige Mieterhöhungen und gegebenenfalls auch -absenkungen. Das sind Eingriffe in die Eigentumsfreiheit von Vermietenden, die nur zulässig sind, wenn die Datenbasis solide ermittelt wurde. Ich halte daher einen methodisch qualifizierten Mietspiegel, den alle Gemeinden aufstellen müssen, für ein Kernelement eines Mietendeckels.

Die Mietpreisbremse hat das Bundesverfassungsgericht jedenfalls für verfassungsmäßig erklärt

Studien zum Berliner Mietendeckel zeigen ein gemischtes Bild: Die regulierten Angebotsmieten sanken, zugleich ging das Angebot an Mietwohnungen deutlich zurück. Andere Untersuchungen des DIW-Ökonomen Konstantin Kholodilin deuten zudem darauf hin, dass strenge Mietpreisregulierungen den Wohnungsneubau bremsen können. Wenn ein bundesweiter Mietendeckel nachweislich solche Nebenwirkungen hätte, könnte das irgendwann auch für seine verfassungsrechtliche Zulässigkeit relevant werden?

Das ist in der Tat nicht ausgeschlossen. Eine offensichtlich ungeeignete Regelung ist unverhältnismäßig. Allerdings muss man berücksichtigen, dass das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber einen sehr weiten, ja ungewöhnlich weiten Gestaltungsspielraum einräumt, weil es um die Verantwortung für Grund und Boden geht und zudem existenzielle Bedürfnisse von Mieter*innen auf dem Spiel stehen. Die Mietpreisbremse hat das Bundesverfassungsgericht jedenfalls für verfassungsmäßig erklärt, obwohl sie ihre Ziele praktisch gar nicht erreicht.

Thorsten Kingreen, 1965 in Bremen geboren, studierte Rechtswissenschaften an der Philipps-Universität Marburg und der Université de Genève und lehrt Öffentliches Recht und Sozialrecht an der Universität Regensburg