Ferienhaus kaufen in Deutschland: Wann es sich wirklich lohnt

Wenn Sandra Kuhn nach Grömitz kommt, werden sofort die Erinnerungen wach: die salzige Luft, der weite Blick über die Ostsee, der Sandstrand, an dem sie als Kind schon spielte. Der Küstenort im Norden Schleswig-Holsteins war für sie nie bloß ein Urlaubsziel. Grömitz ist für sie eine zweite Heimat.

Vor sechs Jahren beschloss Kuhn deshalb, sich mit ihren Eltern und ihrem Bruder für 315.000 Euro eine rund 100 Quadratmeter große Doppelhaushälfte zu kaufen – mit Garten und Stellplatz, etwa zehn Minuten vom Strand entfernt. Wann immer die Zeit es zulässt, kommt die Moderatorin nun mit ihrem Mann und ihren zwei Kindern hierher.

Der Traum von der eigenen Ferien­immobilie ist weit verbreitet, gerade jetzt, kurz nach den Sommerferien. Gut die Hälfte der Deutschen kann sich vorstellen, eine eigene Ferienimmobilie zu besitzen, wenn das Geld dafür reicht. Das hat eine Umfrage des Marktforschungsunternehmens Civey ergeben.

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Deutschland ist mit weitem Abstand der beliebteste Standort für ein Ferienhaus – und auch insgesamt als Reiseland zunehmend gefragt, wie die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen. Demnach ist die Anzahl mehrtägiger Inlandsreisen im vergangenen Jahr um fünf Prozent gegenüber dem Jahr 2019 gestiegen, also dem letzten Jahr vor Ausbruch der Coronapandemie. Hitzerekorde und Waldbrände in Südeuropa, aber auch höhere Flugpreise machen den Heimaturlaub immer reizvoller.

Traum im Realitätscheck

Wer den Traum vom eigenen Feriendomizil realisieren will, steht zunächst vor vielen praktischen Fragen: Wie lässt sich so eine Immobilie finanzieren, damit weder Kauf noch laufender Unterhalt das Budget sprengen? Soll die Immobilie auch vermietet werden, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen? Ist das vor Ort zulässig – und rechnet es sich? Erst, wenn solche Fragen geklärt sind, können Interessenten eine Entscheidung treffen, die sich nicht bloß aus einer Urlaubslaune ergibt.

1,4Prozentmehr kosten Ferienhäuser in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr.

Was eine Ferienimmobilie kostet, hängt stark vom Objekt, der Region und der jeweiligen Lage dort ab. Im Schnitt mussten Käufer von Ferienwohnungen im vergangenen Jahr in Deutschland 5914 Euro je Quadratmeter einplanen – 1,4 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Das zeigt eine Auswertung des Maklerunternehmens Engel & Völkers für 42 Ferienorte in elf deutschen Urlaubsregionen.

Doch ein derart breit gefasster Mittelwert von der Küste bis zu den Alpen verdeckt die großen Unterschiede. Wohnungen im Südschwarzwald wurden beispielsweise im Schnitt für unter 3000 Euro je Quadratmeter inseriert, während es in Nordfriesland über 8500 Euro waren. An Top-Standorten liegen die Preise noch einmal höher, etwa auf der Nordseeinsel Sylt, wo Verkäufer teils Quadratmeterpreise über 20.000 Euro aufrufen.

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Zurückhaltende Banken

Banken schauen bei der Kreditvergabe für Ferienimmobilien kritischer hin als beim klassischen Eigenheim. Das bestätigt Ole Sander, Niederlassungsleiter beim Kreditvermittler Dr. Klein in Hamburg. Vor allem für reine Ferienobjekte gibt es weniger Kreditangebote. Denn Banken stellen sich die Frage, wie gut sich die Immobilie im Fall der Fälle losschlagen lässt. „Ein reines Urlaubsdomizil lässt sich auf Dauer schlechter weiterverkaufen“, sagt Sander. Das erhöht aus Sicht der Bank das Verwertungsrisiko und kann zu einem höheren Eigenkapitalbedarf führen.

Allgemein müssten Käufer von Ferienimmobilien wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Rücklagen beisteuern, schätzt Sander, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten wie Maklercourtage oder Grunderwerbsteuer, die schnell weitere zehn Prozent und mehr ausmachen.

Für einen Kredit mit zehn Jahren Laufzeit zahlen Interessenten aktuell zwischen 3,8 und 4,3 Prozent Zins pro Jahr. Dabei hängen die genauen Konditionen aber nicht nur vom Objekt und seiner Lage ab, sondern auch von der Finanzlage des Käufers. Wie viel Spielraum lässt sein Einkommen? Gibt es neben der Ferienimmobilie noch andere Sicherheiten, auf die die Bank zugreifen könnte?

Wichtig ist Banken auch, dass Käufer wirklich Eigentümer des jeweiligen Objekts werden. In Ferienparks ist das nicht immer eine Selbstverständlichkeit. „Es gibt Modelle, in denen nur Anteile erworben werden, beispielsweise an der Betreiberfirma, und nicht die gesamte Ferienwohnung“, sagt Sander.

Hürden bei der Vermietung

Die meisten Käufer von Ferienimmobilien wollen diese nicht nur selbst nutzen, als Zweitwohnsitz am Urlaubsort, sondern auch vermieten. Das kann die Finanzierung erleichtern – zumindest auf dem Papier. Viele Banken verlassen sich aber nicht darauf. Sie setzen voraus, dass Käufer Zins und Tilgung aus ihrem laufenden Einkommen stemmen können, auch ohne die Mieteinnahmen.

Ohnehin ist die Vermietung an Urlaubsgäste kein Selbstläufer. In den meisten deutschen Urlaubsregionen sei sie ein reines Saisongeschäft, warnt Sander. Manche Banken setzen bei ihrer Kreditprüfung wenigstens die durchschnittlichen Mieteinnahmen des Objekts oder vergleichbarer Objekte der vergangenen drei Jahre an, nach Abzug eines Risikoabschlags.

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Sandra Kuhn vermietet ihre Doppelhaushälfte – und bekommt die saisonalen Schwankungen zu spüren: „Die wenigsten möchten im November an die Ostsee“, erzählt sie. In der Hauptsaison sei ihr Haus in Grömitz hingegen so gefragt, dass sie mit ihrer Familie manchmal in ein Hotel ausgewichen sei.

Wichtig ist, die Vermietbarkeit von Haus oder Wohnung vor dem Kauf zu prüfen. Dabei geht es auch um die rechtlichen Regeln vor Ort: Kommunen steuern die Nutzung von Wohnraum zunehmend über Bebauungspläne, Zweckentfremdungsverbote und weitere örtliche Vor­gaben. Diese können den Neubau von ­Ferienunterkünften sowie die spätere Vermietung der bestehenden Immobilien einschränken.

Sandra Kuhn hat sich ihren Traum vom Ferienhaus an der Ostsee erfüllt. Foto: Sandra Kuhn

Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollten daher alle rechtlichen Unsicherheiten geklärt sein. Es empfiehlt sich, nicht nur den Bebauungsplan zu prüfen, sondern auch die Gebietsart, kommunale Vorgaben, die Teilungserklärung und gegebenenfalls die Regeln einer möglichen Eigentümergemeinschaft. Auch die Fragen, ob ein Erst- oder Zweitwohnsitz angemeldet werden darf oder eine Dauervermietung möglich ist, sollten vorab beantwortet sein.

Eine erste Orientierung können digitale Machbarkeitsprüfungen durch spezialisierte Planungs- oder Architekturbüros geben. Sie sollen durch einen, teils automatisierten, Schnellcheck ermitteln, ob das jeweilige Objekt und die geplante Nutzung rechtlich in Ordnung sind.

Verbindlich klären lässt sich die Zulässigkeit einer Ferienvermietung jedoch nur mit der zuständigen Bauaufsichts­behörde – durch eine Bauvoranfrage oder einen Bauvorbescheid. Für die rechtliche Prüfung kommen Fachanwälte für Bau- oder Immobilienrecht infrage.

Professionelle Hilfe

Bei ihrem Haus in Grömitz kümmerte sich Sandra Kuhn um diese Fragen erst nach dem Kauf. Sie hatte die Vermietung zwar von Anfang an geplant, aber rechtlich nicht abgesichert.

Erst nach zahlreichen Telefonaten und Schreiben mit der Stadtverwaltung Grömitz stand fest, dass ihre Doppelhaushälfte in einem sogenannten Mischgebiet stand. Die Vermietung an Feriengäste war damit zulässig – und Kuhns Erleichterung groß.

Mittlerweile hat sich aber auch Ernüchterung breitgemacht – zum Beispiel was den Umgang der Gäste mit der Immobilie betrifft. Kuhn hat das Ferienhaus in Grömitz mit ansprechender Dekoration und atmosphärischer Beleuchtung ausgestattet. Neben ihrem Beruf als Moderatorin arbeitet sie auch als Interior-Designerin. Nicht immer geben die Urlaubsgäste auf die Immobilie Acht. Mal sind Wände im Treppenhaus zerkratzt, mal gehen Gläser zu Bruch, mal werden Dekoartikel einfach mitgenommen. Kuhn ärgert sich weniger über den materiellen Schaden als über den Vertrauensverlust.

Die Doppelhaushälfte von Familie Kuhn in Grömitz ist fast ganzjährig ausgebucht. Foto: Sandra Kuhn

Einen Teil der Arbeit als Vermieterin hat sie auch deshalb in professionelle Hände gegeben. Eine Verwaltung kümmert sich um den Hausmeisterservice, die Reinigung und laufende Kontrolle der Immobilie – gegen 15 Prozent vom Umsatz.

Hauke Heinen übt dieses Geschäft im Hauptberuf aus. Vor zehn Jahren kehrte der gebürtige Ostfriese aus dem Ausland in die Heimat zurück, heute betreut er Ferienimmobilien an der Nordsee und im Harz. „Eine Ferienimmobilie zu verwalten, ist kein Nebenjob“, sagt er. „Viele denken, es genüge, ein schönes Objekt einzurichten, Fotos hochzuladen und anschließend auf die Mieteinnahmen zu warten.“ Doch so einfach sei es nicht.

20Prozentvom Vermietungsumsatz ­kann die Verwaltung von ­Ferienimmobilien kosten.

Heinen kommuniziert mit den Gästen auf mehreren Plattformen, steuert die Mietpreise je nach Nachfrage, übergibt die Schlüssel, lässt reinigen, waschen und reparieren. Auch die Bewertungen der Gäste hat er im Blick und erledigt für die Vermieter die Abrechnungen. Der Rundum-sorglos-Service hat seinen Preis: Vermieter müssen Heinens Verwaltung RockSTR 20 Prozent von ihrem Umsatz abtreten, von dem zuvor schon die Gebühren von Vermietungsplattformen wie Booking.com abgezogen wurden.

Überschaubare Rendite

Bei einem Brutto-Jahresumsatz von 42.000 Euro für eine Zweizimmerwohnung an der Nordsee gehen laut Heinens Rechnung rund 5880 Euro Plattform­gebühr ab. Nach Abzug der Verwaltungsprovision bleiben dem Eigentümer rund 29.000 Euro vom Nettoumsatz.

Davon muss er sämtliche Fix- und Betriebskosten zahlen, etwa für Versicherungen, Steuern, Heizung, Strom, Instandhaltung sowie Zins und Tilgung seines Kredits. Nicht immer rechne sich das, gibt Heinen zu bedenken.

Karsten Schiefelbein kennt den Sylter Immobilienmarkt aus eigener Erfahrung. Seit Jahrzehnten fährt er regelmäßig auf seine Lieblingsinsel. Er sei einfach Nordseefan, sagt er. Anderen rät er trotzdem davon ab, sich den Traum vom eigenen Ferienhaus zu erfüllen – zumindest finanziell betrachtet. „Als Renditeobjekt lohnt sich das überhaupt nicht“, sagt Schiefelbein.

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Am meisten kosten Ferienhäuser in Deutschland weiterhin auf Sylt. Doch selbst hier können sich jetzt Chancen für Käufer ergeben. von Antonella Corrado und Saskia Littmann

Der Essener muss es wissen, er ist vom Fach: Er ist ungebundener Baufinanzierer und Geschäftsführer bei Creativa und berät Kunden in Sachen Baufinanzierung. Bei einer aktuell angebotenen 69 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung im Haus Störtebeker auf Sylt er­wartet Schiefelbein, dass sie für etwa 700.000 Euro verkauft werden könnte. Die Wohnung ist gut gelegen: zwischen Strand und Westerländer Innenstadt, nicht weit vom Bahnhof.

Schiefelbein rechnet vor, dass Käufer auch auf Deutschlands teuerster Insel oft draufzahlen. Und das, obwohl er von 325 Vermietungstagen und über 30.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr ausgeht. Selbst bonitätsstarke Käufer, die die Finanzierung ohne Kredit stemmen können, kommen laut Schiefelbeins Rechnung netto nach Steuern nur auf magere 1,66 Prozent Mietrendite. Selbst nach zehn Jahren und entsprechenden Mieterhöhungen sind es bloß rund zwei Prozent.

Ein reines Urlaubsdomizil lässt sich auf Dauer schlechter weiterverkaufen Ole SanderNiederlassungsleiter beim Kreditvermittler Dr. Klein in Hamburg

„Viele unterschätzen, wie schnell sich ein Ferienhaus abnutzt, wenn es vermietet wird“, sagt Schiefelbein. „Für kaputte Gegenstände und Renovierungen muss viel mehr Geld eingeplant werden, als viele denken.“ Für die Dreizimmerwohnung kalkuliert er deshalb mit Ausgaben in Höhe von 25.000 Euro alle zehn Jahre für Möbel, kaputte Küchengeräte und andere Einrichtungsgegenstände. Auch für die Instandhaltung legt der Finanzberater monatlich zusätzlich zur normalen Rücklage zwei Euro pro Quadratmeter zurück. „Das raue Klima lässt die Immobilien schnell altern“, sagt er.

Müsste die Wohnung auch noch per Bankkredit finanziert werden, wäre für den Käufer gar keine Rendite mehr drin: Die Mieteinnahmen seien zu gering, um die Ausgaben für Kredit und Unterhalt zu decken.

4ProzentKreditzinsen müssen Käufer jetzt einplanen, deutlich mehr als vor einigen Jahren.

Erst nach zehn Jahren mit steigenden Mieten kämen Käufer erneut auf eine geringe Rendite von zwei Prozent. „Das ist deutlich weniger als bei einer zehnjährigen Bundesanleihe“, sagt er. Liebhaber würden dennoch kaufen, weil sie auf steigende Preise und die damit verbundenen Wertzuwächse spekulierten. Nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren bleiben Verkaufsgewinne zudem steuerfrei – auch bei Ferienimmobilien.

Geteilte Heimat

Inga Bayer interessiert bei ihrer Ferienimmobilie weniger die Rendite. Die 55-Jährige und ihr Mann René wollten einen festen Rückzugsort am Meer, für Urlaube und Workations, also eine Kombination aus Arbeit und Erholung. Im Freundeskreis hatten sie jedoch regelmäßig erlebt, wie viel Arbeit Ferienhäuser machen – ob in Deutschland, auf Mallorca oder am Gardasee. „Die haben ständig damit zu tun“, sagt Bayer, die als Personalmanagerin bei der Hamburger Otto-Gruppe arbeitet. Für sie kam das nicht infrage.

Sie und ihr Mann entschieden sich daher für ein anderes Modell: Über den Anbieter Myne Homes kauften sie im vergangenen Jahr einen Achtel-Anteil an einem Haus in Hörnum auf Sylt, 90 Quadratmeter groß.

Co-Ownership heißt dieses Modell, bei dem mehrere Käufer, die sich im Alltag meist nicht kennen, Anteile an einer Ferienimmobilie gemeinsam kaufen. Bayer und ihr Mann zahlten für ihr Achtel 189.000 Euro. Legt man den Gesamtkaufpreis aller Käufer auf den Quadratmeter um, ergibt das 16.800 Euro – viel Geld.

Inga Bayer und ihr Mann haben seit letztem Jahr einen Achtel Anteil am Haus "Hörnum Garden" von MYNE Homes Foto: MYNE Homes

Doch Bayer rechnet anders: Sie und ihr Mann können das Haus so rund sechseinhalb Wochen im Jahr nutzen. Nur für den laufenden Unterhalt zahlen sie noch eine monatliche Gebühr. Ansonsten kostet sie das Haus weder Zeit noch Geld oder Nerven.

Der Anbieter übernimmt die komplette Verwaltung, organisiert Reparaturen und sorgt nach jedem Aufenthalt für die Endreinigung. „Wer eine Immobilie komplett allein erwirbt, trägt hingegen die alleinige Verantwortung für Instandhaltung, Steuern und anstehende Reparaturen“, sagt Myne-Geschäftsführer Nikolaus Thomale.

Für jeden wird sich das Modell sicher nicht eignen. So können die Co-Owner beispielsweise nicht frei wählen, wann sie vor Ort sind. Sie müssen im Voraus eine Anfrage stellen. Eine App soll sicherstellen, dass besonders begehrte Ferienwochen fair verteilt werden. Auch Myne selbst versucht bei der Auswahl der Käufer, Konfliktpotenzial zu vermeiden. So geht zum Beispiel maximal die Hälfte der Anteile an einer Immobilie an Familien mit schulpflichtigen Kindern.

Einschränkungen kann es geben, wenn Interessenten ihren Anteil per Kredit finanzieren wollen. Viele Banken unterstützen solche Modelle nicht, weil sie die Immobilie als Sicherheit nicht frei verwerten können. Meist können Privatkunden dann nur spezielle Finanzierungsangebote der Co-Ownership-Anbieter selbst nutzen.

Außerdem können sich die Teileigentümer in „ihrem“ Haus natürlich nicht ganz so verhalten wie in der eigenen Ferienimmobilie. Persönliche Gegenstände wie Kleidung, Wein oder die Golfausrüstung lagern sie im Haus in Hörnum in einer eigenen Box auf dem begehbaren Dachboden. Bayer und ihr Mann fühlen sich dort trotzdem wohl. Langsam entstehe „ein echtes Gefühl von Heimat“, sagt sie.

Ihr Weg zur Ferienimmobilie

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