(+) Warum im Hamburger Westen plötzlich so viele Häuser auftauchen

Hamburg

Verkaufswelle im Hamburger Westen: Warum derzeit so viele Häuser auf dem Markt sind

Viele Maklerschilder, volle Immobilienportale: In den Hamburger Elbvororten scheint sich der Immobilienmarkt zu verändern. Was hinter der Entwicklung steckt und was Experten beobachten.

Wer dieser Tage in den Hamburger Elbvororten unterwegs ist, dem dürften sie auch aufgefallen sein: In Gärten, auf Auffahrten und in Höfen stehen und hängen zahlreiche Maklerschilder. Auch ein Blick in Online-Portale zeigt: Im Hamburger Westen stehen zurzeit besonders viele Immobilien zum Verkauf. Immobilienmakler beobachten eine veränderte Marktlage – erklären sie aber unterschiedlich. In einem anderen Hamburger Bezirk sieht es ähnlich aus.

Sandra Lundt leitet die Geschäftsstelle des Immobilienmaklers „Von Poll“ in den Elbvororten, sie sagt: „Meines Erachtens entsteht derzeit vor allem der Eindruck, dass außergewöhnlich viele Immobilien in den Hamburger Elbvororten zum Verkauf stehen“. Ihre Erklärung: Nicht die Anzahl der Angebote ist stark gestiegen, sondern die Vermarktungszeit. „Immobilien bleiben länger online und sind dadurch über einen längeren Zeitraum sichtbar“, so Lundt. Dadurch wirkt das Angebot größer, obwohl nicht ungewöhnlich viele neue Immobilien auf dem Markt sind.

Elbvororte: Mehr Immobilien auf dem Markt

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Peter Gillen, geschäftsführender Gesellschafter von „Grebau Immobilien“ mit Sitz in den Elbvororten, zählt dagegen bereits seit Mitte des vergangenen Jahres in den Elbvororten mehr Immobilien auf dem Markt. Das läge daran, dass viele Eigentümer ihre Häuser während der Niedrigzinsphase zur Zeit der Corona-Pandemie – trotz hoher Immobilienpreise – bewusst nicht verkauft hätten. Die niedrigen Zinsen und die hohen Immobilienpreise machten es für viele Eigentümer attraktiv, ihre Immobilien zunächst zu halten. Im Moment gebe es dagegen in den Elbvororten viele ältere Menschen, die ihr Heim verkleinern wollen – sie holen die Verkaufsentscheidungen nun nach.

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Gleichzeitig habe sich laut Gillen der Immobilienmarkt verändert: Die Immobilienpreise sind nach den Rekordjahren wieder gesunken. Kaufinteressenten mit ausreichend Eigenkapital und einer gesicherten Finanzierung verfügen aktuell über gute Verhandlungsmöglichkeiten. Für Käufer mit wenig Eigenkapital oder knappem Budget ist eine Finanzierung deutlich schwieriger geworden. Die Folge: Der Immobilienmarkt werde immer exklusiver. 

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Die Diskussionen um mögliche energetische Sanierungen und Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes verunsichern viele ältere Eigentümer. „Ein Großteil unserer Kunden ist über 70 Jahre alt und möchte nicht mehr umfangreich sanieren“, sagt Gillen. Er beobachtet: Die häufigen Änderungen gesetzlicher Vorgaben in den vergangenen vier Jahren hätten bei Käufern und Verkäufern Ängste ausgelöst – und zumindest Letztere zu einem Verkauf bewegt.

Kriege und Krisen schwächen die Kauflust

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Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine sei ein besonderer Einschnitt gewesen: Er ließ die Energiepreise und dadurch auch die Inflation steigen. In der Folge erhöhten sich die Leit- und Kreditzinsen – Immobilienkäufe wurden schwerer finanzierbar. Das habe laut Gillen auch auf dem Immobilienmarkt in den Elbvororten zu einem „totalen Stillstand“ geführt.

Das Gefühl der Unsicherheit durch internationale Krisen und Kriege bremse die Kaufbereitschaft zusätzlich. „Wer die größte Entscheidung seines Lebens treffen will, wartet in unsicheren Zeiten häufig lieber ab“, sagt Gillen. Auch die Verunsicherung durch den Konflikt zwischen den USA und dem Iran bemerkt Gillen bei seiner täglichen Arbeit: Seit diesem Jahr seien der Mut, eine große Investition einzugehen, gesunken – und damit auch die Kaufwilligkeit.

Die Folge: Immobilien blieben heute deutlich länger am Markt als noch während der Niedrigzinsphase. Wie schnell sich eine Immobilie verkauft, hänge heute stärker vom Angebotspreis ab. Ist dieser angemessen, komme es rasch zu einem Verkauf. Ist er jedoch zu hoch, könne sich die Vermarktung über mehrere Monate hinziehen. Teilweise dauere es sechs Monate, bis er Immobilien verkaufe. Solche langen Vermarktungszeiten habe Gillen früher kaum erlebt.

Im Hamburger Norden zeigt sich eine ähnliche Marktentwicklung

Auch weiter nördlich – in Alsterdorf und in den Walddörfern – sind die Wohnungsportale gut gefüllt, sagt Jochen Werner, Immobilienmakler bei „Von Poll“ Immobilien. Seit dem Frühjahr beobachtet er: Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verschiebe sich aktuell zugunsten der Käufer. Diese Entwicklung bewege sich in Wellen, so der Makler. Wann sich der Käufermarkt wieder zum Verkäufermarkt wandle, sei unvorhersehbar.

Einen Grund für das große Angebot auf dem Wohnungsmarkt im Hamburger Norden sieht er im demografischen Wandel: Auch hier verkaufen ältere Menschen ihre Immobilien – häufig Einfamilienhäuser – und ziehen in altersgerechte Wohnungen. Junge Familien suchen dagegen vor allem sogenannte Einstiegsimmobilien wie Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Auch er spürt, dass die internationalen Krisen potenzielle Hauskäufer verunsichern – besonders das im Juli 2026 verabschiedete Gebäudemodernisierungsgesetz.

Werner ist ebenfalls aufgefallen, dass die Vermarktungszeit von Immobilien im Alstertal und in den Walddörfern zuletzt leicht gestiegen ist. Im angebotsstarken Markt konkurrieren die Immobilien stärker um die vorhandenen Käufer. Diese haben mehr Auswahl und können Angebote besser vergleichen.