Baufinanzierung: Tilgen oder anlegen? Profi nennt wichtige Grundregel

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Der offensichtlichste Kostenfaktor bei einer Baufinanzierung sind für viele Kreditinteressierte die Bauzinsen. Doch auch die Regelungen zum Tilgungssatzwechsel oder zu Sondertilgungen können die Kosten stark beeinflussen. Wann lohnt es sich, dafür zusätzliches Geld in den Kredit zu stecken – und wann ist es sinnvoller, es anzulegen?

„Die richtige Entscheidung hängt immer von der persönlichen Situation und den eigenen Zielen ab“, sagt Oliver Kohnen vom Kreditvermittler Baufi24 für den „Zins-Check der Woche“ gegenüber unserer Redaktion. Gerade im aktuellen Zinsumfeld spricht aus seiner Sicht derzeit allerdings einiges für eine Sondertilgung.

Baufinanzierung: Diese Punkte sprechen aktuell für eine Sondertilgung

Eine Sondertilgung bietet Planungssicherheit: Die Restschuld sinkt schneller und die künftigen Zinskosten fallen geringer aus. „Viele Eigentümer empfinden es als beruhigend, ihre Finanzierung früher abzuschließen“, sagt Kohnen. Wer ein Darlehen mit einem Zinssatz von rund vier Prozent zurückführt, spart künftig Zinskosten in entsprechender Höhe. Das entspreche wirtschaftlich einer sicheren, risikolosen Rendite von rund vier Prozent, so der Profi.

Oliver Kohnen ist ausgebildeter Bankkaufmann und seit 2023 Geschäftsführer beim Finanzierungsvermittler Baufi24. Zuvor war er fast 18 Jahre lang beim Kreditvermittler Interhyp tätig, zuletzt in der Position des Managing Director.

Eine Geldanlage müsste diese Rendite nach Steuern und unter Berücksichtigung des Risikos erst einmal übertreffen. Wer einen langen Anlagehorizont hat und Kursschwankungen aushalten kann, kann mit einem breit gestreuten Aktienportfolio langfristig zwar höhere Renditen erzielen, sagt Kohnen, diese seien jedoch nicht garantiert. Dazu spannend: Einige Banken zahlen wieder bis zu vier Prozent Zinsen auf Tagesgeldkonten.

„Gleichzeitig sollte niemand sein gesamtes verfügbares Geld in die Tilgung stecken“, warnt der Experte. Eine ausreichende finanzielle Reserve für unvorhergesehene Ausgaben sei mindestens genauso wichtig. Wenn diese Rücklagen vorhanden seien, lohne sich die Frage nach einer Sondertilgung oder einer alternativen Geldanlage überhaupt erst.

Bauzinsen: Profi teilt Prognose für kurzfristige Entwicklung

Wer bei der Planung auf einen Rückgang der Bauzinsen spekuliert, könnte enttäuscht werden: „Kurzfristig rechne ich nicht mit einer spürbaren Entlastung bei den Bauzinsen, dafür fehlen derzeit die entscheidenden Impulse“, sagt Kohnen. Aus seiner Sicht dürften sich die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen weiter um die Vier-Prozent-Marke bewegen – eher seitwärts oder leicht steigend als deutlich fallend.

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Bauzinsen-Prognose: Was die Aussichten verändern könnte

Die Prognosen zur weiteren Zinsentwicklung bleiben unsicher. Entscheidend sind unter anderem die Inflationserwartungen und die Entwicklung an den Kapitalmärkten. Die Renditen langfristiger Bundesanleihen haben sich zuletzt auf einem vergleichsweise hohen Niveau stabilisiert und geben den Bauzinsen wenig Spielraum nach unten. „Sollten sie ihre bisherige Bandbreite deutlich verlassen, wäre das ein klares Signal dafür, dass sich auch die Finanzierungskosten spürbar verändern könnten“, erklärt Kohnen.

Zudem habe die EZB zwar zunächst eine Zinspause eingelegt, die Teuerung liege aber weiterhin über dem angestrebten Ziel. „Sollte die Inflation beispielsweise durch einen erneuten Anstieg der Energiepreise wieder deutlich zulegen und die EZB bereits im September die Zinsen erneut anheben, müsste ich meine Prognose nach oben korrigieren“, sagt Kohnen.

Es gibt allerdings auch Faktoren, die auf sinkende Bauzinsen hindeuten können. „Sollte sich die Konjunktur stärker als erwartet eintrüben oder die Inflation über mehrere Monate nachhaltig unter den Zielwert zurückgehen, könnte die EZB früher als bislang erwartet mit Zinssenkungen reagieren“, sagt Kohnen. Das würde den Bauzinsen mehr Spielraum nach unten geben.

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

Baufinanzierung: Diese Förderprogramme sollten Immobilienkäufer kennen

Unabhängig von der Zinsentwicklung lassen sich die Kosten einer Immobilienfinanzierung auch durch Förderprogramme reduzieren. „Viele Immobilienkäufer und Immobilienkäuferinnen setzen aktuell vor allem auf die Förderangebote der KfW“, sagt Kohnen. Besonders gefragt seien zinsgünstige Kredite und Programme für energieeffizientes Bauen oder Sanieren.

Je nach Vorhaben kommen auch Zuschüsse des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie Förderprogramme der Bundesländer und Kommunen infrage. „Ich halte vor allem Programme für sinnvoll, die langfristig wirken und nicht nur einen kurzfristigen Kaufanreiz schaffen“, sagt Kohnen. Solche Förderungen können zudem dazu beitragen, die Energiekosten dauerhaft zu senken und den Wert einer Immobilie zu sichern.